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    北京今年第四輪供地開啟,預掛牌十宗地總起拍價200億

    界面新聞|2022年10月25日
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    截至目前,北京市規劃與自然資源委員會官網已掛出10宗預申請住宅地塊,總起始價200.2億元,土地面積共計約28萬平方米,分布于朝陽、石景山、通州、門頭溝、延慶等區。

    在第三輪土拍結束一個月后,北京今年的第四批次集中供地已有多宗土地進入預申請階段。

    截至目前,北京市規劃與自然資源委員會官網已掛出10宗預申請住宅地塊,總起始價200.2億元,土地面積共計約28萬平方米,分布于朝陽、石景山、通州、門頭溝、延慶等區。

    從規則來看,設置土地合理價格上限、現場搖號、提交高標準住宅建設承諾書等規則仍保留,10宗地塊中有6宗設置了競“現房銷售”面積,暫未出現競“政府持有份額”地塊。

    最新推出的兩宗土地于10月23日上新,分別位于朝陽區崔各莊奶西村和石景山區古城板塊,起始價分別為28.1億元和26.9億元。

    崔各莊奶西村為朝陽熱門板塊之一,在今年6月北京二輪土拍中兩宗地塊吸引多家房企參拍,奶西318地塊、319組合地塊分別被中建智地以29.8億元、首開以40億元摘得,銷售指導價分別為8.9萬元/平方米、8.5萬元/平方米。

    上述兩個項目均已于9月底亮相,首開在奶西地塊引入中國金茂開發“望京樾”,9月29日首度開盤便官宣銷售51億。中建智地打造的中建宸園預售證剛獲批,開盤在即,有知情人士透露,該項目蓄客表現良好。

    “崔各莊奶西地塊有交通、配套、規劃的優勢,比如東側中關村朝陽園北區,有明年即將投入使用的阿里新總部,經過市場驗證之后,崔各莊奶西地塊的優勢得到了開發商和購房人的認可,預計第四批次會受到追捧?!?合碩機構首席分析師郭毅對界面新聞表示。

    作為北京自集中供地以來僅缺席今年三批次的供地大戶,朝陽區此次四批次預申請推出了2宗平房鄉地塊,位于朝陽常營及朝青板塊中間位置,2宗地塊相鄰,起拍價分別為22.2億、21.2億,為純住宅用地,容積率均為2.5,銷售指導價達到8.5萬元/平方米。

    郭毅指出,該地塊具有稀缺性,周邊已有十多年沒有供地,并且從地塊本身來看,無配建或公建要求,規劃條件純粹,屬于開發商關注度比較高的地塊之一。

    中原地產也認為,該地塊屬性較優,將打造成高層或小高層產品,但是否迎來哄搶也存疑。目前朝陽新盤多,存量高,且崔各莊、奶西村、東壩等板塊內的項目單價普遍在8萬元/平方米左右,雖然板塊區位不同,客群不完全一樣,但仍會對該地塊的未來銷售產生影響。

    目前已有的10宗預申請地塊中,面積最大、起拍價最高的地塊位于亦莊開發區,起拍價28.7億元。由于生活配套待完善,執行通州雙限政策,該地塊周邊在售項目綠城桂語聽瀾去化并不理想,相鄰東側0033地塊為三批次中地方平臺公司亦莊控股拿下,亦莊該地塊能否順利轉入四批次供應還是個未知數。

    今年以來,北京已完成三批集中供地,共成交了49宗地塊,總成交額約1480億元,供地規模不及去年。2021年全年,北京三輪土拍共成交57宗地塊?,全年累計土地出讓金為1900億。

    目前北京的四批次土地集中供應還處在預申請掛牌階段,預申請地塊還需獲得開發商報名后才能轉入正式供應名單,一定程度上可避免地塊出現流拍、終止等情況。

    接下來或許會有其他預申請地塊陸續掛牌。郭毅指出,從預申請到正式掛牌出讓,還需要經歷開發商對地塊價值的摸排和與政府洽談,至于真正掛牌地塊數量有多少,還會不會有優質地塊不經預申請直接轉入正式掛牌,都未可知。

    不過,今年已經歷三輪土拍的北京新房市場壓力并不小。據合碩機構統計,截止10月24日,北京新房供應套數為45728套,成交套數為34775套。

    郭毅分析稱,這種供需之間的關系使得北京市場出現了跟以往不同的倒掛現象,如果市場庫存持續上升,會有去化壓力,開發商也會更為謹慎的去摘地,避免拿到非優質地塊之后出現投資失利、銷售不暢的局面。

    “從北京土地市場格局來看,一方面要盡量多推一些優質地塊,有效調節市場承載力和土地出讓的關系。另一方面在調控層面上讓需求端有打開的狀態,讓去化的流速跑起來,這樣也有利于北京多批次土地供應的成交?!?/p>

    除了北京外,今年還有包括南京、無錫、蘇州等城市陸續推出第四批集中供地計劃。

    中指研究院土地事業部負責人張凱指出,增加一輪土地供應,一方面能通過分散土地供應時間上的集中度,為房企降低短期內的資金壓力,另一方面可以在現階段有效補充地方的土地財政收入。

    10月25日,無錫完成第四批次集中供地,也是22個城市中首個完成第四批次集中供地的城市,最終13宗地塊全部底價成交,成交總價163.78億元,整體土地市場熱度仍然維持在低位。

    張凱認為,理論上來說四批次地塊很難在年內完成開盤并形成有效回款,導致這批地塊對于房企的吸引力有一定程度下降,疊加房企銷售端未有明顯改善,第四批次土拍或仍將延續低溫態勢。


    編輯:曹煜


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